“解决我国旅游发展用地问题是我国当前旅游产业发展的关键问题。”
境内旅游市场持续高速增长，年国内旅游人数55.39亿人次，同比增长10.8%；入出境旅游总人数2.91亿人次，同比增长7.8%；全年实现旅游总收入5.97万亿元，同比增长10.5%。全年全国旅游业对GDP的综合贡献为9.94万亿元，占GDP总量的11.04%。旅游直接就业万人，旅游直接和间接就业万人，占全国就业总人口的10.29%。
全国旅游总收入保持高速增长，催生了持续的旅游投资热。年全国旅游投资总额接近1.3万亿元，年全国旅游投资总额超过1.5万亿元。年全国旅游投资数据未发布，源创汇文旅大数据中心预计，全国旅游投资总额不低于1.6万亿元。
参考源创汇参与的文旅项目投资测算水平，文旅项目投资强度大体为30万-万元/每亩建设用地，取总体平均值80万元/每亩建设用地；因此，全国旅游投资1.6万亿元，旅游发展建设用地需求万亩/每年，即.33平方公里/每亩；按此计算，未来5年旅游发展建设用地需求超过万亩。
根据国务院印发的《全国国土规划纲要（-年）》，全国建设用地将会收紧，要求到年国土开发强度不超过4.62%，将城镇空间控制在11.67万平方千米以内，尤其是对于京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区，《纲要》要求将以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地。
根据《国土资源“十三五”规划纲要》，十三五期间我国新增建设用地总量控制在万亩。五年期间万亩旅游发展建设用地的市场需求，占十三五期间我国新增建设用地总量万亩的30.71%。因此，解决我国旅游发展用地问题是我国当前旅游产业发展的关键问题。
我们接触了许多文旅项目业主，80%以上业主单位领导们都在困惑如何解决文旅开发建设用地的问题。不能合法取得文旅开发建设用地，很大程度影响着项目业主的投资决策，项目业主担心土地法律风险，很大程度上降低投资意愿；而且，在没有合法手续取得土地下进行开发建设，将很大程度上影响项目的估值和转让定价。
在服务平潭综合实验区旅游集团有限公司中，源创汇提出了“景区+乡村一体化”的文旅发展创新模式。在“景村一体化”模式下，平潭国际旅游岛仙人井和东美村以其独特的滨海风光和石厝风貌为特色，通过文化、艺术、商业、产业等多方面元素的融合，打造成为集“宿、创、闲、俗、艺”于一体，以“IP体系+产品+服务”的文旅发展创新模式。
针对旅游景区和乡村发展旅游，源创汇在福建平潭国际旅游岛仙人景景区和东美村的“景村一体化”实践中，总结出一些解决文旅发展用地问题的路径，提供给各业主们参考和交流。
一、在不改变土地用途下流转土地
耕地、林地可以在不改变土地用途下流转到项目业主，耕地可作旅游景观，稻田、麦田、向日葵园、熏衣草园、牡丹园等，也可作果蔬采摘、开心农场。在耕地上建造少量的景观设施，比如架空木栈道、风车、瞭望塔、土仓等。根据《中华人民共和国农村土地承包法》，土地流转期限不应超过20年。
二、长租宅基地和地上房屋扩容
一般宅基地占地面积为三分地到八分地（平方米-平方米），新增的宅基地每户限制平方米。原有的宅基地的建筑容积率普遍较低，普遍在0.4-0.5左右。宅基地的地上房屋，在保持原有建筑风貌基础上拆了重建，扩大容积率到0.8-1.0，局部2层建筑和增加地下室。改造后的房屋可作住宿、餐饮、购物等文旅商业空间，也可作室内娱乐、文化艺术等空间。
三、申报A级旅游景区修建游览设施
申报2A、3A级旅游景区，可由项目所在地级市旅游景区质量等级评定委员会组织评定，申报要求不高、申报成本较低且申报成功率高。通过申报A级旅游景区，为景区内修建景区大门、修建道路、停车场、修建塔亭碑阁、修建游览休憩设施、旅游厕所、售卖点等提供合法手续，也可修建一定规模的管理用房。
四、申报现代农业园等其他部门项目
虽然当前土地资源归口自然资源行政部门管理，但是在现行行政制度下，文化和旅游行政部门、农村农业行政部门等行政管理部门对其各自牵头审批或认定的建设项目的规划与建设内容一般能被自然资源行政部门、住房和城乡建设行政部门所容忍，容忍旅游景区、现代农业园等建设项目范围内有一些相关设施和管理用房。通过申报市级现代农业园，可修建园区大门、农用道路、小型停车场、机械仓库、管理用房等。
五、利用四荒土地建设小规模住宿、娱乐等临时设施
四荒土地是指农村集体经济组织所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩，包括荒地、荒坡、荒沙、荒草、荒水等。在未利用、不生产的荒废土地上建设小规模帐篷营地、房车营地、草坪广场（用于婚庆活动、足球运动等）、无动力机械、越野车运动等设施。建议四荒土地上建设尽量不用硬化路面。
六、从林业行政部门\住建行政部门取得经营权
可直接从林业行政部门\住建行政部门取得国家森林公园\风景名胜区、省级森林公园\风景名胜区、市级森林公园\风景名胜区的经营权，该经营权可20年、30年、50年，原有的设施和建筑可直接利用，还可以通过森林公园、风景名胜区规划修编增加建设用地。取得经营权，不用考虑土地流转、房屋租赁，也不涉及申请林权证等问题，土地及地上建筑和附属物都属于国家的，无须办理任何产权证书。
七、土地被征用收储后招牌挂获得建设用地
项目业主愿意花较大价格购买的建设用地一般为商业设施用地，商业设施用地包括旅游业用地、餐饮业用地、零售商业用地、娱乐康体用地。该类型建设用地需要通过摘牌挂取得，并缴纳土地出让金后办理土地出让手续，取得土地使用权证。许多大型文旅项目规划面积从几平方公里到几十平方公里、上百平方公里，但规划的建设用地面积可能只有几百亩到上千亩，且因为土地指标的限制，要分多年期限提供建设用地，即每年批地可能只有几十亩到几百亩，逐年取得土地指标，逐年摘牌拿地和办理土地使用权证。
八、农村宅基地整理出来的村集体建设用地
农村宅基地整理的主要方式是村民上楼，上楼后村民居住和公共服务设施所需的建设用地规模减少，结余的宅基地作为村集体建设用地，可用于文旅开发。在现实操作中，有许多贫困县/地区通过宅基地整理结余的建业用地指标被卖给发到城市/地区，该土地指标市场行情30-80万/每亩不等。
补充说明：
文旅项目用地涉及土地用途和权利类型复杂多样。在土地用途上，包括建设用地、农用地、未利用地三大类型；在建设用地中，包括商业服务业设施用地（商业设施用地[含旅游业、餐饮业]、娱乐康体用地）、公共管理与公共服务用地（文体娱乐、医卫等）、交通设施用地、公园绿地等多种类型；在权利类型上，包括国有建设用地、集体建设用地。长期以来，旅游业用地政策分散于各行政部门中，因此缺乏系统性，存在政策不明的问题。旅游用地是一种俗称，不在《城市用地分类与规划建设用地标准》。
参考资料:
[1]《城市用地分类与规划建设用地标准GB-》
[2]国土资源部联合住房城乡建设部、国家旅游局《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔〕10号）
[3]国务院办公厅《关于加快转变农业发展方式的意见》（国办发〔〕59号）
[4]国务院《全国国土规划纲要（-年）》
[5]国土资源局《国土资源“十三五”规划纲要》
文章作者：康福田
编辑整理：源创汇品牌运营中心
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